Thủ tục xin giấy phép xây dựng nhà ở chi tiết mới nhất 2025

Xin giấy phép xây dựng là bước đầu tiên và quan trọng khi bắt tay vào xây dựng công trình. Việc hiểu rõ thủ tục, hồ sơ và quy trình xin giấy phép giúp bạn tiết kiệm thời gian và tránh những sai sót. Bài viết này sẽ hướng dẫn bạn chi tiết cách xin giấy phép xây dựng đúng quy định và nhanh chóng.

Giấy phép xây dựng là gì?

Giấy phép xây dựng là một văn bản pháp lý do cơ quan có thẩm quyền cấp, cho phép cá nhân hoặc tổ chức thực hiện các công việc liên quan đến xây dựng, cải tạo, sửa chữa hoặc di dời công trình. (Theo Khoản 17 Điều 3 Luật Xây dựng năm 2014.) 

Hiểu một cách đơn giản, đây là giấy tờ cần thiết để bạn có thể tiến hành xây dựng công trình dựa trên thiết kế và phạm vi đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. Giấy phép xây dựng là một phần không thể thiếu trong thủ tục xây dựng nhà ở. Chức năng chính của giấy phép này là:

• Kiểm soát quy hoạch: Đảm bảo rằng công trình xây dựng đúng với quy hoạch được phê duyệt từ trước.
• Đảm bảo an toàn: Giúp công trình đáp ứng đủ các tiêu chuẩn về an toàn, bảo vệ môi trường và hệ thống cơ sở hạ tầng kỹ thuật.

Khi nào cần xin giấy phép xây dựng?

• Xây dựng mới: Giấy phép xây dựng được cấp cho những công trình mới hoàn toàn, có thể có thời gian giới hạn hoặc không, tùy thuộc vào từng loại công trình.
• Sửa chữa, cải tạo: Khi sửa chữa, nâng cấp công trình, đặc biệt là khi các thay đổi ảnh hưởng đến kết cấu chịu lực hoặc diện tích của công trình, giấy phép là điều bắt buộc.

Việc xin giấy phép xây dựng là một bước quan trọng để đảm bảo tính hợp pháp và an toàn cho công trình trong suốt quá trình thi công.

Các trường hợp cần xin giấy phép xây dựng nhà ở 

Trước khi tìm hiểu về thủ tục xin giấy phép xây dựng, bạn cần xác định xem liệu công trình của mình có thuộc các trường hợp phải xin giấy phép hay không. 

Dựa trên Khoản 30 Điều 1 Luật Xây dựng sửa đổi 2020, Điểm c Khoản 1 Điều 57 Luật Quy hoạch đô thị năm 2024, và Điểm c Khoản 1 Điều 56 Luật Đường sắt năm 2025, dưới đây là các trường hợp nhà ở riêng lẻ cần có giấy phép xây dựng trước khi khởi công:

• Công trình nằm trong dự án đầu tư xây dựng chưa được cơ quan chuyên môn thẩm định Báo cáo nghiên cứu khả thi, tại khu vực đã có quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 hoặc thiết kế đô thị được phê duyệt bởi cơ quan có thẩm quyền.
• Nhà ở riêng lẻ ở khu vực nông thôn có quy mô dưới 7 tầng, nhưng thuộc khu vực đã được phê duyệt quy hoạch đô thị, quy hoạch khu chức năng, hoặc quy hoạch chi tiết trong quy hoạch chung của huyện hoặc xã.
• Nhà ở riêng lẻ tại khu vực nông thôn nhưng nằm trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử - văn hóa.
• Nhà ở riêng lẻ tại khu vực nông thôn có quy mô từ 7 tầng trở lên.

Ngoài ra, Khoản 30 Điều 1 Luật Xây dựng sửa đổi 2020, Điểm c Khoản 1 Điều 57 Luật Quy hoạch đô thị năm 2024, và Điểm c Khoản 1 Điều 56 Luật Đường sắt năm 2025 cũng quy định các trường hợp nhà ở dưới đây không cần xin giấy phép xây dựng, bao gồm:

• Công trình trong dự án đầu tư xây dựng đã được cơ quan chuyên môn thẩm định Báo cáo nghiên cứu khả thi, tại khu vực có quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 hoặc thiết kế đô thị đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
• Nhà ở riêng lẻ ở khu vực nông thôn có quy mô dưới 7 tầng và thuộc khu vực đã được phê duyệt quy hoạch đô thị, quy hoạch khu chức năng, hoặc quy hoạch chi tiết của khu vực xây dựng trong quy hoạch chung huyện hoặc xã.
• Nhà ở riêng lẻ ở miền núi, hải đảo nằm trong khu vực không có quy hoạch đô thị hoặc quy hoạch khu chức năng xây dựng.

Chuẩn bị hồ sơ xin giấy phép xây dựng nhà ở

• Số lượng hồ sơ: 02 bộ:
• Các thành phần hồ sơ:

Theo Điều 95 Luật Xây dựng năm 2014, sửa đổi năm 2020, Điều 55 Nghị định 175/2014/NĐ-CP, thành phần hồ sơ đối với công trình không theo tuyến bao gồm:

1. Đơn xin cấp giấy phép xây dựng.

Dưới đây là mẫu đơn xin cấp giấy phép xây dựng mới nhất để bạn tham khảo:

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

Độc lập – Tự do – Hạnh phúc

—————–

ĐƠN ĐỀ NGHỊ CẤP GIẤY PHÉP XÂY DỰNG NHÀ Ở

(Sử dụng cho nhà ở riêng lẻ đô thị)

Kính gửi: …………………………………

1. Thông tin về chủ đầu tư:

- Tên chủ đầu tư (tên chủ hộ): …………………………………………………………………..

- Người đại diện: …………………………………… Chức vụ (nếu có): ………………………

- Địa chỉ liên hệ: …………………………………………………………………………………..

- Số nhà: ………………… Đường/phố ………………. Phường/xã …………………………

- Quận/huyện Tỉnh/thành phố: ………………………………………………………………….

- Số điện thoại: …………………………………………………………………………………..

2. Thông tin công trình:

- Địa Điểm xây dựng: ……………………………………………………………………………..

- Lô đất số: ………………………. Diện tích ………………. m2.

- Tại số nhà: ………………………. Đường/phố ………………………

- Phường/xã ………………………………….…………………………………..

- Tỉnh, thành phố: …………………………………………………………………………………

3. Nội dung đề nghị cấp phép:

- Cấp công trình: ………………..

- Diện tích xây dựng tầng 1 (tầng trệt): ………m2.

- Tổng diện tích sàn: ………..m2 (trong đó ghi rõ diện tích sàn các tầng hầm, tầng trên mặt đất, tầng kỹ thuật, tầng lửng, tum).

- Chiều cao công trình: ………..m (trong đó ghi rõ chiều cao các tầng hầm, tầng trên mặt đất, tầng lửng, tum).

- Số tầng: (trong đó ghi rõ số tầng hầm, tầng trên mặt đất, tầng kỹ thuật, tầng lửng, tum)

4. Đơn vị hoặc người chủ nhiệm thiết kế: ………………………………………

- Tên đơn vị thiết kế: ……………………………………

- Chứng chỉ năng lực hoạt động xây dựng (nếu có): Số …………. Cấp ngày …………..

- Tên chủ nhiệm thiết kế: ……………………………………………………………

- Chứng chỉ hành nghề cá nhân số: ………do ………….. Cấp ngày: …………………..

- Địa chỉ: …………………………………………………………………………

- Điện thoại: ………………………………………………………

- Giấy phép hành nghề số (nếu có): …………………cấp ngày …………………..

5. Dự kiến thời gian hoàn thành công trình: …………… tháng.

6. Cam kết: Tôi xin cam đoan làm theo đúng giấy phép được cấp, nếu sai tôi xin hoàn toàn chịu trách nhiệm và bị xử lý theo quy định của pháp luật.

Gửi kèm theo Đơn này các tài liệu:

     …… ngày ……tháng ….. năm ……

Người làm đơn

(Ký, ghi rõ họ tên)

2. Giấy tờ hợp pháp về quyền sử dụng đất, bao gồm: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Quyết định giao đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, hoặc các giấy tờ liên quan khác.

3. 02 bộ bản vẽ thiết kế xây dựng trong hồ sơ thiết kế, bao gồm:

• Bản vẽ tổng mặt bằng toàn dự án, mặt bằng định vị công trình trên lô đất;
• Bản vẽ kiến trúc thể hiện các mặt bằng, mặt đứng và mặt cắt chủ yếu của công trình;
• Bản vẽ mặt bằng, mặt cắt móng;

4. Đối với công trình xây dựng có công trình liền kề phải có bản cam kết bảo đảm an toàn đối với công trình liền kề.

Lưu ý: 

• Đối với nhà ở riêng lẻ tại đô thị phải đáp ứng các điều kiện quy định và phù hợp với quy hoạch chi tiết theo pháp luật về đô thị và nông thôn; 
• Đối với nhà ở riêng lẻ thuộc khu vực, tuyến phố trong đô thị đã ổn định thì phải phù hợp với quy hoạch chi tiết theo pháp luật về đô thị và nông thôn hoặc thiết kế đô thị riêng hoặc quy chế quản lý kiến trúc được cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành (khoản 2 Điều 93 Luật Xây dựng năm 2014, sửa đổi bởi khoản 1 Điều 57 Luật Quy hoạch đô thị năm 2024).
• Đối với nhà ở riêng lẻ tại nông thôn khi xây dựng phải phù hợp với quy hoạch chi tiết theo pháp luật về quy hoạch đô thị và nông thôn (khoản 3 Điều 93 Luật Xây dựng năm 2014, sửa đổi bởi khoản 1 Điều 57 Luật Quy hoạch đô thị năm 2024).

Quy trình thủ tục xin giấy phép xây dựng nhà ở chi tiết 

Quy trình xin giấy phép xây dựng nhà ở 

Dựa trên Điều 102 và Khoản 3 Điều 103 Luật Xây dựng 2014, cùng với Khoản 1 Điều 4 Nghị định 140/2025/NĐ-CP (có hiệu lực đến ngày 01/03/2027), thủ tục xin giấy phép xây dựng được thực hiện qua các bước sau:

• Bước 1: Nộp hồ sơ

Chủ đầu tư, bao gồm hộ gia đình và cá nhân, sẽ nộp hồ sơ tại Trung tâm phục vụ hành chính công hoặc bộ phận tiếp nhận và trả kết quả tại Ủy ban nhân dân cấp xã.

• Bước 2: Tiếp nhận hồ sơ

Người tiếp nhận hồ sơ có trách nhiệm kiểm tra và xác nhận tính đầy đủ của hồ sơ:

• Nếu hồ sơ hợp lệ, sẽ cấp giấy biên nhận và trao cho người nộp.

• Nếu hồ sơ chưa đầy đủ hoặc không đúng yêu cầu, chủ đầu tư sẽ được hướng dẫn để bổ sung hoặc điều chỉnh hồ sơ.

• Bước 3: Giải quyết yêu cầu

Sau khi hồ sơ hợp lệ, cơ quan có thẩm quyền sẽ tiến hành giải quyết yêu cầu cấp phép xây dựng.

• Bước 4: Trả kết quả

Cơ quan cấp giấy phép sẽ thông báo kết quả cho chủ đầu tư.

Thời hạn giải quyết hồ sơ

Theo Điểm b Khoản 36 Điều 1 Luật sửa đổi, bổ sung Luật Xây dựng 2020, thời gian để xem xét và cấp giấy phép xây dựng cho nhà ở riêng lẻ không quá 15 ngày kể từ khi nhận đủ hồ sơ hợp lệ. Nếu cần thêm thời gian để xem xét, cơ quan cấp phép phải thông báo cho chủ đầu tư lý do kéo dài, nhưng không quá 10 ngày sau thời gian đã cam kết.

Cơ quan có thẩm quyền giải quyết

Theo Khoản 1 Điều 4 Nghị định 140/2025/NĐ-CP (có hiệu lực đến ngày 01/03/2027), cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng là Ủy ban nhân dân cấp xã.

Lệ phí xin giấy phép xây dựng nhà ở

Lệ phí xin cấp giấy phép xây dựng nhà ở do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định. Vì vậy, mức lệ phí này có sự khác biệt giữa các tỉnh thành.

Hình thức xử phạt khi không xin giấy phép xây dựng

Theo quy định tại Khoản 7 Điều 16 Nghị định 16/2022/NĐ-CP, nếu xây dựng mà không có giấy phép, mức phạt hành chính sẽ được áp dụng như sau:

• Phạt từ 60 - 80 triệu đồng đối với việc xây dựng nhà ở riêng lẻ mà không có giấy phép.
• Phạt từ 80 - 100 triệu đồng đối với việc xây dựng nhà ở riêng lẻ trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử - văn hóa, hoặc đối với công trình khác.
• Phạt từ 120 - 140 triệu đồng đối với những công trình yêu cầu phải có báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng hoặc báo cáo kinh tế - kỹ thuật đầu tư xây dựng.

Việc xin giấy phép xây dựng là bước cần thiết để đảm bảo công trình của bạn được thực hiện đúng quy định pháp luật. Hãy thực hiện đầy đủ thủ tục để tránh gặp phải những vấn đề pháp lý và phạt tiền trong quá trình thi công. Nếu quý khách hàng có nhu cầu xây nhà trọn gói thì hãy liên hệ vs Hưng Phú Thịnh để được tư vấn sớm nhất nhé!