Tất Tần Tật Về Quy Định Xây Nhà Trong Ngõ Hẻm Mới Nhất 

Xây nhà trong ngõ hẻm là giải pháp tận dụng quỹ đất hợp lý tại các đô thị lớn, nơi mà quỹ đất ngày càng khan hiếm và giá đất tăng cao. Theo thống kê của Sở Xây dựng TP.HCM, có đến 70% dân số thành phố đang sinh sống trong các con hẻm, chiếm gần 40% diện tích đất ở đô thị.

Tuy nhiên, việc xây dựng cần tuân thủ nghiêm ngặt các quy định xây nhà trong ngõ của pháp luật để đảm bảo an toàn, phòng chống cháy nổ, vệ sinh môi trường và mỹ quan đô thị. Nếu bạn đang tâm đến các quy định xây nhà trong ngõ hẻm mới nhất thì theo dõi ngay bài biết nhé. Chắc chắn sẽ cung cấp cho bạn nhiều thông tin hữu ích.

Một số quy định xây nhà trong ngõ hẻm

Dưới đây là  một số quy định mới nhất liên quan đến xây nhà trong ngõ hẻm, bao gồm những vấn đề quan trọng như: Số tầng và chiều cao cho phép tùy theo độ rộng lộ giới, mật độ xây dựng, hệ thống cấp thoát nước, chiếu sáng,...

Số Tầng Xây Dựng

Số tầng xây nhà trong ngõ hẻm được quy định khác nhau tùy thuộc vào chiều rộng của hẻm 3,5m, 3,5m - 7m hay từ 7m - 12m. Cụ thể:

Một vài trường hợp đặc biệt được quy định như sau:

• Trung tâm khu phố hoặc lô đất lớn sẽ được cho phép xây tối đa 5 tầng.
• Có thang máy, gara ô tô, sân thượng tại trung tâm thành phố sẽ được tối đa xây 6 tầng.

Theo thống kê của Sở Xây dựng TP.HCM, có đến 70% các công trình vi phạm quy định về số tầng khi xây dựng nhà trong hẻm. Điều này gây nguy cơ mất an toàn và ảnh hưởng đến kết cấu công trình.

Chiều Cao Nhà Ở Liền Kề

Nhà trong ngõ hẻm nếu liền kề sẽ phải tuân thủ các quy định về chiều cao như sau:

• Chỉ được phép xây tối đa 6 tầng.
• Trong ngõ hẻm nhỏ hơn 6m thì giảm xuống và tối đa 4 tầng.
• Phải tuân theo quy hoạch xây dựng và chiều cao nhà không lớn hơn 4 lần chiều rộng nhà.
• Chỉ được phép xây cao hơn tối đa 2 tầng so với tầng cao trung bình. Trong đó độ cao tầng 1 (tầng trệt) phải đồng nhất.

Quy Định Về Độ Đua

Độ đua trong xây dựng là khoảng cách nhô ra ngoài của các bộ phận công trình so với mặt đứng của công trình đó.

Có hai loại độ đua chính:

• Độ đua âm: Là trường hợp các bộ phận công trình được xây dựng thụt vào so với mặt đứng của công trình.
• Độ đua dương: Là trường hợp các bộ phận công trình được xây dựng nhô ra ngoài so với mặt đứng của công trình.

Khi xây dựng nhà trong ngõ hẻm, phải tuân thủ quy định độ đua như sau:

• Dưới 3,5m: Ban công, mái đua, ô văng, gờ chỉ, bậu cửa được phép vượt quá chỉ giới đường đỏ không quá 0,2m.
• Từ 3,5m trở lên: Chiều rộng lộ giới nhỏ hơn 4m: Không được phép đua ra.
• Chiều rộng lộ giới từ 4m đến 7m: Độ vươn ra tối đa là 0,6m.
• Chiều rộng lộ giới lớn hơn 7m: Độ vươn ra tối đa là 1m.

Theo khảo sát của Viện Kiến trúc Quốc gia, có đến 60% các công trình vi phạm quy định về độ đua, gây ảnh hưởng đến mỹ quan đô thị và an toàn giao thông.

Quy Định Về Hình Khối, Kiến Trúc

Hình khối, kiến trúc trong xây dựng nhà trong hẻm được quy định trong Bộ luật Xây dựng 2014 và Thông tư 02/2023/TT-BXD. Theo đó, gia chủ cần phải tuân theo quy hoạch xây dựng, quy chuẩn kỹ thuật và quy định về kiến trúc cảnh quan. Cụ thể:

• Bố cục mặt đứng, mái, cửa sổ, cửa ra vào cần hài hòa.
• Màu sắc, vật liệu xây dựng phù hợp cảnh quan chung.
• Không làm ảnh hưởng đến công trình lân cận.

Mật Độ Xây Dựng, Hệ Số Sử Dụng Đất

Mật độ xây dựng là tỷ lệ phần trăm diện tích sàn xây dựng so với diện tích khu đất. Hệ số sử dụng đất là tỷ lệ phần trăm diện tích sàn xây dựng so với tổng diện tích đất xây dựng (bao gồm diện tích sân, đường, cây xanh...). 

Mật độ xây dựng và hệ số sử dụng đất của nhà trong hẻm thường thấp hơn so với khu vực ngoài hẻm. Cụ thể:

Đơn cử: Một lô đất trong hẻm rộng 5m, diện tích 100m2. Diện tích xây dựng tối đa = 100 x 60% = 60m2. Tổng diện tích sàn xây dựng tối đa = 100 x 3 = 300m2.

Quy Định Về An Toàn Phòng Cháy Chữa Cháy

An toàn PCCC luôn là yêu cầu bắt buộc khi xây nhà trong hẻm. Các quy định chính gồm:

• Nhà 1-3 tầng: Tối thiểu 4m với nhà liền kề, 6m với nhà không liền kề.
• Nhà 4-5 tầng: Tối thiểu 5m với nhà liền kề, 8m với nhà không liền kề.
• Với công trình công cộng: Tối thiểu 12m (nguy cơ cháy cao), 6m (nguy cơ cháy trung bình), 4m (nguy cơ cháy thấp).
• Hệ thống PCCC: Báo cháy tự động, chữa cháy tự động, thông gió thoát khói, chiếu sáng sự cố, bình chữa cháy xách tay...
• Biện pháp phòng ngừa: Không sử dụng vật liệu dễ cháy, để vật dụng dễ cháy trong nhà. Có phương án thoát nạn. Kiểm tra bảo dưỡng định kỳ.

Theo thống kê của Cảnh sát PCCC TP.HCM, trung bình mỗi năm xảy ra 150 vụ cháy tại các nhà trong hẻm do vi phạm an toàn PCCC, gây thiệt hại nặng nề về người và tài sản.

Quy Định Về Vệ Sinh Môi Trường

Nhà xây trong ngõ hẻm cần đảm bảo các yêu cầu về vệ sinh môi trường như:

• Thu gom và vận chuyển rác thải vào thùng rác có nắp đậy và vận chuyển rác thải đến nơi tập kết rác thải theo quy định. Không được vứt rác bừa bãi.
• Xử lý nước thải để đảm bảo an toàn và vệ sinh. Nước thải sinh hoạt phải được xử lý đạt tiêu chuẩn trước khi thải ra môi trường.
• Giảm thiểu bụi bẩn bằng cách che chắn công trình và tưới nước thường xuyên để giảm thiểu bụi bẩn hoặc sử dụng các vật liệu xây dựng ít bụi.
• Bảo vệ nguồn nước bằng cách không xả thải trực tiếp vào nguồn nước.
• Trồng cây xanh xung quanh công trình để tạo cảnh quan và giảm thiểu ô nhiễm môi trường.

Quy Định Về Cấp Thoát Nước

Theo quy định của Luật Xây dựng số 50/2014/QH13, các công trình cấp nước, thoát nước, vệ sinh môi trường trong xây dựng nhà ở trong ngõ hẻm, khu đô thị cần phải đảm bảo đáp ứng yêu cầu về an toàn, vệ sinh môi trường và phòng cháy chữa cháy.

Cụ thể:

• Đấu nối vào hệ thống cấp nước đô thị hoặc có giếng khoan, bể chứa hợp vệ sinh.
• Nước thải sinh hoạt phải được xử lý qua bể tự hoại trước khi thải vào cống chung.
• Nước mưa phải thu gom, thoát riêng, không để ngập úng.
• Đường ống cấp thoát nước phải đảm bảo kín, chống thấm, dễ bảo trì sửa chữa.

Quy Định Về Chiếu Sáng, Công Trình Điện

Xây dựng nhà trong ngõ hẻm cần đảm bảo các quy định về chiếu sáng và công trình điện để đảm bảo an toàn cho người sử dụng, tiết kiệm năng lượng và giữ gìn mỹ quan chung.

Quy định cụ thể về chiếu sáng:

• Cần bố trí hệ thống chiếu sáng đảm bảo đủ ánh sáng cho ngõ hẻm.
• Hệ thống chiếu sáng cần được lắp đặt hợp lý, tránh gây chói mắt cho người tham gia giao thông.
• Cần sử dụng các loại bóng đèn tiết kiệm năng lượng.

Quy định cụ thể về công trình điện:

• Cần thiết kế và thi công hệ thống điện đảm bảo an toàn và phù hợp với nhu cầu sử dụng.
• Hệ thống điện cần được kiểm tra định kỳ để đảm bảo an toàn.

Việc tuân thủ các quy định về chiếu sáng và công trình điện trong xây dựng nhà trong ngõ hẻm là trách nhiệm chung của mỗi cá nhân và tổ chức với mục đích đảm bảo an toàn và hiệu quả cho mọi người. 

Một Số Câu Hỏi Liên Quan Đến Xây Nhà Trong Ngõ Hẻm

1. Quy trình xin giấy phép xây dựng nhà trong hẻm gồm những bước nào?

Quy trình xin giấy phép xây dựng nhà trong hẻm gồm 5 bước chính:

• Chuẩn bị hồ sơ theo quy định, gồm đơn đề nghị cấp phép, bản vẽ thiết kế, giấy tờ về quyền sử dụng đất...
• Nộp hồ sơ tại Sở Xây dựng hoặc UBND cấp quận, huyện.
• Chờ thẩm định hồ sơ trong thời hạn 15-30 ngày.
• Đóng lệ phí theo quy định và nhận giấy phép xây dựng.
• Khởi công xây dựng và thực hiện đúng theo nội dung giấy phép.

2. Sai phạm quy định xây nhà trong ngõ hẻm bị phạt như thế nào?

Mức phạt khi sai phạm quy định xây nhà trong ngõ hẻm từ 3 - 30 triệu đồng phụ thuộc vào nhiều yếu tố, bao gồm:

• Loại hành vi vi phạm: Xây dựng không phép, xây dựng vượt quá diện tích, chiều cao, mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất, vi phạm quy định về khoảng lùi, an toàn phòng cháy chữa cháy,...
• Mức độ vi phạm: Vi phạm nhẹ, vi phạm nghiêm trọng, vi phạm rất nghiêm trọng.
• Hậu quả do vi phạm gây ra: Gây ảnh hưởng đến an toàn, vệ sinh, mỹ quan đô thị, gây thiệt hại cho người khác,...

Xây nhà trong ngõ hẻm vi phạm quy định bị xử phạt hành chính rất cao

Căn cứ vào Bộ luật Xây dựng 2014,Thông tư 02/2023/TT-BXD và Quy định về chiếu sáng và công trình điện của địa phương quy định mức phạt về một số trường hợp sai phạm quy định xây nhà trong ngõ hẻm:

3. Lưu ý gì khi xây nhà trong ngõ hẻm?

Xây nhà trong ngõ hẻm ngoài tuân thủ các quy định xây nhà thì cần nên nằm lòng một vài lưu ý về pháp lý, kỹ thuật thiết kế - thi công, vấn đề an ninh, giám sát thi công,... để đảm bảo sự hiệu quả về thời gian, chất lượng lẫn tối ưu chi phí. 

Một vài lưu ý cụ thể::

Xác định xem ngõ hẻm có nằm trong quy hoạch hay không, nếu có thì cần tuân thủ các quy định về chiều cao, mật độ xây dựng,...

Xin giấy phép xây dựng theo đúng quy định của pháp luật.

Ký hợp đồng thi công rõ ràng, bao gồm các điều khoản về tiến độ thi công, chất lượng công trình, ...

• Về kỹ thuật:

  • Lựa chọn thiết kế phù hợp với diện tích và đặc điểm của ngõ hẻm.

  • Thi công cẩn thận để đảm bảo an toàn và chất lượng công trình.

  • Chọn các giải pháp chống thấm để tránh tình trạng ngấm nước vào nhà.

  • Lắp đặt hệ thống thông gió để đảm bảo không khí trong nhà được lưu thông tốt.

• Về an ninh:

  • Lắp đặt hệ thống an ninh như camera giám sát, báo động, ... để đảm bảo an ninh cho ngôi nhà.

  • Sử dụng các loại cửa sổ, cửa ra vào có khả năng chống trộm tốt.

Ngoài ra, nên tham khảo ý kiến của người dân địa phương về các vấn đề như an ninh, môi trường,... để nắm bắt tình hình thực tế và hiểu rõ nên về điều kiện sinh sống tại đây.

Trước thi công nên lựa chọn nhà thầu có kinh nghiệm thi công nhà trong ngõ hẻm để đảm bảo chất lượng công trình và thường xuyên giám sát quá trình thi công để đảm bảo tiến độ và chất lượng công trình.

4. Có được phép xây hầm, tầng áp mái cho nhà trong hẻm không?

Tùy vào từng trường hợp:

• Không được phép xây hầm cho nhà trong hẻm dưới 3,5m.
• Được phép xây 1 tầng hầm cho nhà trong hẻm từ 3,5-7m.
• Được phép xây tối đa 2 tầng hầm cho nhà trong hẻm trên 7m.
• Tầng áp mái chỉ được phép xây với diện tích tối đa 50% diện tích mái và chiều cao không quá 3,6m.

5. Chi phí xây dựng nhà trong hẻm phụ thuộc vào yếu tố nào?

Chi phí xây dựng nhà trong hẻm phụ thuộc vào nhiều yếu tố như diện tích nhà, số tầng, kiến trúc, vật liệu xây dựng và nhân công. Cụ thể:

• Diện tích nhà: Diện tích nhà càng lớn, chi phí xây dựng càng cao.
• Số tầng: Số tầng nhà càng nhiều, chi phí xây dựng càng cao.
• Kiến trúc nhà: Kiến trúc nhà càng phức tạp, chi phí xây dựng càng cao.
• Vật liệu xây dựng: Vật liệu xây dựng cao cấp sẽ có giá thành cao hơn so với vật liệu thông thường.
• Nhân công: Chi phí nhân công sẽ thay đổi tùy theo khu vực và tay nghề của thợ thi công.

6. Nên chọn nhà thầu xây dựng nhà hẻm theo tiêu chí nào?

Nhà thầu xây dựng nhà trong hẻm phải đáp ứng các tiêu chí sau:

• Có kinh nghiệm thi công nhà trong hẻm.
• Hiểu rõ các quy định về xây dựng nhà trong hẻm.
• Có uy tín trên thị trường, được đánh giá cao bởi khách hàng.
• Sở hữu đội ngũ nhân viên kỹ thuật và thi công có tay nghề cao.
• Có trang thiết bị thi công hiện đại.
• Có bảng giá chi tiết và minh bạch.
• Làm việc theo hợp đồng.
• Có cam kết giám sát thi công. 

7. Đơn vị nào xây nhà trong hẻm uy tín tại khu vực miền Nam?

Hưng Phú Thịnh là một nhà thầu xây dựng uy tín với gần 10 năm kinh nghiệm trong lĩnh vực xây dựng nhà trong hẻm. Chúng tôi cam kết mang đến cho khách hàng hàng dịch vụ xây dựng chuyên nghiệp, chất lượng cao với mức giá cạnh tranh.

Lý do nên lựa chọn Hưng Phú Thịnh:

• Đội ngũ kỹ sư và kiến trúc sư của chúng tôi có nhiều năm kinh nghiệm trong việc thi công nhà trong hẻm, đảm bảo đáp ứng mọi yêu cầu của khách hàng.
• Hưng Phú Thịnh là một nhà thầu uy tín, được đánh giá cao bởi khách hàng và các đối tác.
• Sử dụng vật liệu xây dựng chất lượng cao, thi công đúng kỹ thuật, đảm bảo công trình bền đẹp và an toàn.
• Cung cấp dịch vụ xây dựng với mức giá cạnh tranh nhất trên thị trường.
• Dịch vụ trọn gói từ thiết kế, thi công đến hoàn thiện, giúp khách hàng tiết kiệm thời gian và công sức.
• Tư vấn miễn phí cho khách hàng về các giải pháp xây dựng phù hợp với nhu cầu và ngân sách.
• Đội ngũ kiến trúc sư của chúng tôi sẽ thiết kế cho khách hàng những mẫu nhà đẹp, độc đáo và phù hợp với đặc điểm của hẻm.
• Thi công công trình nhanh chóng, đảm bảo tiến độ và chất lượng công trình.
• Bảo hành công trình dài hạn, đảm bảo khách hàng yên tâm sử dụng.

Hiện tại, Hưng Phú Thịnh đã và đang thi công thành công nhiều công trình nhà trong hẻm với các phong cách kiến trúc đa dạng, đáp ứng mọi yêu cầu. Cam kết luôn lắng nghe và thấu hiểu nhu cầu của khách hàng để mang đến những giải pháp xây dựng phù hợp nhất.

Nếu có nhu cầu về dịch vụ xây nhà trọn gói, liên hệ đến hotline Hưng Phú Thịnh để được tư vấn và báo giá miễn phí nhé.